新頭殼newtalk 2015.07.08 洪聖斐/編譯報導

柬埔寨總理洪森6日結束訪問日本的行程，根據當地媒體《高棉時報》(Khmer Times)總編布魯克(James Brooke)的觀察

此行的一些安排呈現出日本要在柬埔寨與中國競爭的態勢。

柬埔寨總理洪森上週六(4日)與寮國、緬甸、泰國與越南等5個湄公河國家領袖，一同在日本參加安倍晉三的高峰會。當時安倍宣布要提供61億美元（約等於1885億元新台幣）投資這些國家。國際媒體普遍認為，安倍此舉是針對中國領導的亞投行而來的。

會後，安倍晉三邀請洪森前往自己的故鄉山口縣，以示特別禮遇。

布魯克指出，人人都知道中國對柬埔寨有巨額的援助、貿易與投資。然而，日本對柬埔寨也越來越積極。

柬埔寨國內最長的展翼大橋（the Tsubasa Bridge）是日本人出資的，今年4月完工後，加速了金邊與胡志明市的交通往來。

接下來，日本的資金也會投入連結金邊與泰國邊境的國道四號工程。

面對泰國的工資高昂、人口老化，以及政治不穩定，日本有計劃地為投資者鋪路，從泰國轉到柬埔寨。

在2010年到2012年，日本在柬埔寨的投資額從3千5百萬美元，大幅提升到3億2千8百萬美元，增長的幅度將近10倍

今年第一季，日本就有183家廠商獲得柬埔寨的投資許可。

10年前，日本在柬埔寨還無足輕重。如今已經成為柬國第三大外資來源，僅次於越南與中國。

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出處:https://tw.news.yahoo.com/%E6%97%A5%E5%8A%A0%E7%A2%BC%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%9F%AC%E5%9F%94%E5%AF%A810%E5%B9%B4-%E8%BF%BD%E4%B8%8A%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E8%BC%83%E5%8B%81-210000250.html

    年底東協經濟共同體成形，十個國家，一個力量，讓所有經濟強權，都不敢忽視。國界消失，新秀既起，光是北東協崛起新星（緬、越、柬、寮）的基礎建設需求，加上中國大陸提出的一帶一路及亞投行，都將使這個區域的經濟發展，充滿無限想像空間！此訊息由鋅光國際地產提供

     鋅光國際地產執行長朱家棟表示：東協10國中以柬埔寨最吸引人，因為柬埔寨是全東南亞外匯金融最自由開放的國家，意即無外匯管制。再加上當地使用雙貨幣政策(且以美元為主)，幾乎都是以美元計價來交易，可以讓我們投資人免於匯兌的風險。

    柬埔寨房地產，更開放外國人持護照，即可購買2樓以上的私有永久性產權，所享受之權利與義務都與本地人相同。不論是出租享有高達10%左右的投報率，或者將來賣掉的資本利得的稅賦都相當低，幾乎是亞洲最低。更重要的是，政府積極吸引外資進來協助建設與參與，都將造成國家進步的速度一日千里，這都是外資積極投入的原因。

    鋅光國際地產執行董事林亭鋅表示：我們專門提供柬埔寨房地產投資機會，只代理柬埔寨最大加華銀行開發的超大指標性建案，讓投資者可以放心投資、安心睡覺！

    其中麗薇雅廣場(D.I.Riviera)位於鑽石島上，地處洞裏薩河、湄公河、百色河三江四水交匯處，是柬埔寨金邊市目前最大的建案，佔地5萬平方米，包括5棟超五星級的酒店式公寓、全金邊最豪華的私人會所、大型購物商場、還有名店商城。不僅擁有獨一無二的黃金地段、堅若磐石的建築施工品質、擁有一戶麗薇雅幾乎就是尊榮身份地位的象徵。

而鑽石島訴求安全性、現代化、差異化、與尊貴化，更是柬埔寨當地未來夢寐以求的居地環境。特殊的地理位置造就的生活環境、空氣品質、全新開發的整齊街道、電線電纜的地下化、使用天然瓦斯、以及完善公共設施游泳池、健身房、75米長無邊際泳池、加上河岸獨一無二的無敵景觀，是柬埔寨金邊的第一豪宅，媲美台灣的帝寶豪宅！

東協火熱崛起、柬埔寨將是最火熱的閃亮之星，而投資柬埔寨更不能錯過第一指標性建案的麗薇雅廣場，面河景觀戶數有限，請速來電洽詢！

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據產業估價和仲介公司VTRUST最新發佈的產業市場調查，2013年第四季，首都金邊地產的賣方要價（asking price）平均為每平方米1千140美元，最低要價為10美元，最高要價為5千900美元。

報告指出，開價最貴的5個地區包括河邊一帶的四臂灣分區和萬景崗，其次為新街市地區和烏亞西地區，及隆邊區勝利分區（王宮、諾羅頓大道至烏納隆佛寺），價格介於3千500至5千美元。

報告指出，開價最高的地區屬於商業地區，諸如熱門的萬景崗1分區，要價最高達到每平方米5千900美元，而位於河邊地區的四臂灣地區，最高價是5千美元，而新街市一帶則為4千美元。

報告稱，要道地區，包括諾羅頓大道等每平方米平均為1千560美元，最高達5千美元。

報告指出，桑園區的3個萬景崗分區依然是“最搶手”地區，其次為隆邊區、瑪卡拉區和堆谷區。

萬景崗囊括了全市四分之一的商業量，這裡聚集了許多知名品牌連鎖店和現代公寓。據報告顯示，2014年，桑園區萬景崗地價將持續上漲約15%至40%。

報告指，去年萬景崗地區平均地價為2千500美元，而今年大道所在區域價格將上漲至3千500美元，小巷區均為2千850美元。

位於瑪卡拉區內發展潛力巨大，目前，奧林匹克體育場北側的奧林匹亞城（Olympia City）和西側的富海時代廣場工程已經開展，這裡未來將是酒店、餐飲、公寓、商鋪和購物中心所在地區，在建成後，預計將帶動區域房地產發展。

96個分區資訊
660名賣家提供

VTRUST執行長吉烏史帝威索昨日表示，此份報告收集市內9個區96個分區的資訊，由660名賣家提供。他說，可供置產者做為參考資料。

VTRUST產業公司副總裁振松寧表示，2013年才是房地產真正崛起的一年，未來發展前景相當可觀。

他說，未來5年，在政治和經濟持續發展下，房地產將快速發展，而價格也將持續走高。

他續說，雖然目前花園住宅區不斷開發興建，但市場需求仍未飽和，房地產發展前景一片美好。

“在銀行的加大扶持，房地產將更穩健發展。”他說，以往，銀行貸款嚴格，但現在不僅貸款期限拉長至20年，貸款額更達到70%。

“據我所知，目前銀行正在考慮提高貸款額至75%至80%。”

雖然銀行的貸款扶持房地產業，但貸款利息最高約13%，振松寧對此表示，為了迎合房地產發展，加上競爭激烈，未來銀行將會作出調整，而貸款利息或將下降至5至6%，這比鄰國的3至4%來的高一點。

要價最高的10大地區：

萬景崗： $5900
新街市： $5900
沙南戈市場： $5500
四臂灣： $5500
勝利分區： $5100
瑪卡拉區： $5100
水壩分區： $4900
烏亞西： $4500
奧林匹克： $4500
雷西郊： $4500 （柬埔寨星洲日報）

在過去15年裡，哪個東南亞國家的GDP增長速度（平均為10%以內）最快？提示：該國家的人口紅利很高，70%的人口年齡不超過30歲；網路普及率很高；說英語的人很多。根據以上提示，人們很可能想到是泰國、越南、印尼或菲律賓這些國家。然而，答案是出乎意料的——這個國家就是柬埔寨。在最近十年裡，柬埔寨經濟保持著快速增長，並且超越了世界上其他新興國家。

　　來到金邊這個城市，你會發現這里就像是一個處於發展中的大都會，擁擠的交通，隨處可見的廣告牌、立交橋和建築工地。通過深入的調查，你就會察覺金邊是一個很適合投資的地方。

　　明智的投資者選擇金邊的十個理由

　　柬埔寨的國際知名度並不高，導致大多數投資者並不瞭解金邊。與其鄰國泰國和越南相比，柬埔寨的外國投資明顯不足。但是，柬埔寨巨大的市場潛力吸引了目光敏銳的企業家，加上它比其他新興的投資國給予投資者更多優惠。投資柬埔寨的理由如下：

　　1. 十年來保持高速的經濟發展

　　2. 相對穩定的政治環境

　　3. 年輕人口的比例很高（70%的人口年齡在30歲以內）

　　4. 很多人會說英語

　　5. 每年畢業生的就業率相當高

　　6. 經濟高度美元化

　　7. 經商環境寬松——大部分領域允許外國人直接投資

　　8. 營造對投資者有利的監管環境

　　9. 外匯管制寬松

　　10. 是東盟成員國之一——將得益於東盟經濟共同體

　　盡管如此，柬埔寨依然面臨著眾多挑戰，但機遇遠多於困難，投資者起初會對進軍這個擁有復雜歷史背景的國家產生心理障礙，若能成功剋服，將獲得豐厚的回報。 

根據萊坊諮詢調研公司（Knight Frank）最新發佈的《2015財富報告（The Wealth Report 2015）》，如今柬埔寨擁有3000萬美元以上淨資產的人數為過去十年的1.7倍，並且在未來十年內將再增加56%。

　　報告顯示，柬埔寨“超富裕階層”（即除自住房產外淨資產在3000萬美元以上）在十年裡內幾乎增加了兩倍。十年前柬埔寨只有20位“超級富豪”，在2014年增加到54位，若柬埔寨經濟繼續保持高速發展，超級富豪人數預計在2024年達到84名。

　　25名柬埔寨富人有望加入億元富豪的行列，即擁有1億美元資產淨值（不包括自住房產）當前只有16人的資產達億元。

　　萊坊諮詢公司亞太地區負責人尼古拉斯·霍爾特（Nicholas Holt）認為柬埔寨經濟發展強勁導致富豪人數大增，柬埔寨穩定的經濟環境給企業家提供了良好的創業機遇，便於進行財富積累，不但使富人受惠，中產階級也獲利良多。

　　亞太區成黑馬

　　柬埔寨富人人數增長迅速，可從側面看出亞洲地區的富人增長速度直逼排名第一的北美地區。亞洲超級富豪總資產為5.9萬億美元，超過擁有5.5萬億美元的北美富豪，而掌握全球財富最多的依然是歐洲的富翁，達6.4億萬美元，占全球總資產的三分之一。

　　過去十年裡，亞洲城市中超富裕階層人數平均增加了91%，預計未來十年內增速最快的亞洲城市是胡志明市，將達到159%，而金邊將增加56%.

　　房產投資受青睞

　　根據對500為私人金融家和財富顧問的調查，房地產成為許多富豪的投資選擇，房產在他們的投資組合中占38%.亞洲富豪的資產將對亞洲的豪宅市場產生重大影響，他們所購置第二居住地或許會拉高其他主要城市的房價。

　　霍爾特表示，富人數量大增，房產投資受到富人青睞，這均對亞洲樓市產生積極影響，越來越多的樓盤在開發中，房市的需求也逐漸面向國際，並不只着眼于于本地購房者。

　　然而，一些國家為了降低房價和限制外國人炒房而採取限購手段。外籍人士置業仍面臨着許多限制，一些國家已推行更多保護措施來限制外國投資者。

　　去年全世界共有1.73萬人加入超富裕階層行列，擁有總資產達208億美元，據報告預測，2024年全球超富裕人士將達到23萬人。

國家銀行表示，柬埔寨銀行業近年來迅速發展，貸款客戶和存款客戶不斷增加，展現民眾對國內金融服務的信任。

（24）日上午，出席馬來西亞豐隆集團旗下的豐隆銀行4家分行開業慶典時，國家銀行執照辦事處主任

僑波帕萍女土作出上述表示。

僑波帕萍表示，豐隆銀行來柬落戶不久，又增設4家分行，體現銀行對柬埔寨金融市場充滿信心。

她介紹，計至2014年，全國銀行總資產達到150億美元，相當於國內生產總值GDP的97%，存款額116億美元。

柬埔寨總人口1480萬，截至2014年，商業銀行貸款客戶約330萬戶，存款客戶達220萬戶。

繼前年開始進軍柬埔寨市場後，馬來西亞豐隆集團旗下的豐隆銀行（HongLeongBank）在金邊開設了4家分行

全力打拚柬埔寨金融市場。這四家分行分別為堆谷區分行、奧林匹克分行，毛澤東大道分行及和尚醫院分行。

豐隆銀行執行總裁喬法魯基亞（JoeFarrugia）表示，在東盟經濟共同體即將成立之際，柬埔寨的金融業發展前景更令人垂涎，所以為了更有力的打拚柬埔寨金融市場，豐隆銀行經過詳細策劃，決定在這短時間內開設了4家分行，提供更廣泛的服務。

他指出，在奧林匹克分區將推出柬埔寨首個“銀行賬戶自動註冊機”（Mach）服務，客戶僅用不到6分鐘時間

就可自己申請到銀行賬戶。

他表示，以豐隆銀行的實力，並借助柬埔寨良好的經濟金融環境，一定能夠為柬埔寨經濟繁榮

為廣大雙邊客戶提供最全面、優質和高效的現代金融服務。

柬埔寨目前共有36家商業銀行、11家專業銀行、7家外國銀行代表處以及1770個貨幣兌換處，900個銀行自動提款機。

（中國‧海南．博鰲訊）中國國家主席習近平週六（28日）在博鰲亞洲論壇開幕式上表示，“一帶一路”建設秉持的是共商、共建、共用原則，不是封閉的，而是開放包容的。他強調，“一帶一路”建設不是空洞口號，將為地區國家帶來實在的利益。

海南博鰲亞洲論壇年會當天早上10時開幕。習近平發表主旨演講，圍繞“亞洲新未來：邁向命運共同體”這一年會主題。

習近平表示，為實現合作共贏，中國和東盟國家將攜手建設更為緊密的中國—東盟命運共同體，東盟和中國、日本、韓國致力於2020年建成東亞經濟共同體。“在推進亞洲經濟一體化的同時，我們要堅持開放的區域主義，協調推進包括亞太經合組織在內的跨區域合作。”

習近平強調，“一帶一路”建設不是空洞的口號，而是看得見、摸得著的實際舉措，將給地區國家帶來實實在在的利益。

他指出，“一帶一路”建設秉持的是共商、共建、共享原則，不是封閉的，而是開放包容的；不是中國一家的獨奏，而是沿線國家的合唱。“一帶一路”建設不是要替代現有地區合作機制和倡議，而是在已有及會員超過歷屆年會規模，會場坐滿參加代表。（柬埔寨星洲日報）

就在今年，繼歐盟之後最大的單一經濟體──東協經濟共同體即將成形，大環境的經濟利多帶動東南亞房地產市場，尤其是馬來西亞和柬埔寨相對低基期，引來全世界目光。

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柬埔寨經濟起飛在即 金邊建設潮 TVBS採訪報導

蛋黃區大比拼：金邊、台北兩番景

位於金邊市河岸地段的蛋黃區，涵括日本永旺集團斥資新台幣60億落成的永旺百貨。 

今年5月即將要繳交綜所稅及房屋稅，房屋標準單價及稅率整體上調，不少民眾拿到稅單有可能會大吃一驚。對於房產投資者，台北市投資熱門地段更是＂重災區＂，持有成本又將增高，讓台北平均僅1.57%的投報率更是難保，不少熱錢投向增值空間可觀的海外市場，反觀柬埔寨金邊市蛋黃區，購屋總價僅需信義區的四分之一，即可買到約達10%的投報率，同為蛋黃區所費成本卻是兩番景！

蛋黃區大比拼 成本投報率兩番景

一座城市核心地段增值潛力最高，蛋黃區向來是房產投資者的第一首選。以台北市信義計畫區為例，據內政部實價登錄揭露，位於基隆路二段，總面積約為22坪的住宅大樓，成交總價為2,300萬元，平均每坪單價102.1萬元，周邊租金行情約為3萬元至3.5萬元不等，投報率最高僅達1.8%。

而位於金邊市河岸地段的蛋黃區，涵括日本永旺集團斥資新台幣60億落成的永旺百貨及六星級索菲特酒店，也是金邊市外國人最多的區域，此區內大小約為23坪的住宅大樓，總價為560萬，一坪僅約為24萬，周邊租金行情約為4.5萬上下，投報率可達10%。

且相較於台北調漲的高稅率，在柬埔寨當地只需在房屋買賣時，繳納房屋售價的4%稅金，以及持有時，每年支付房價總額0.1%的房屋稅及租賃所得10%的租賃所得稅，無其餘買賣及持有稅務支出，同為投資火熱區域，金邊蛋黃區入手基期低，總價只需信義區的四分之一就能賺取約五倍高的亮眼投報率，成為目前海外投資的當紅炸子雞！

公寓住宅最夯 年增值上看15%

東協紅利多，外資大量注入柬埔寨，大批外國人駐入，據21世紀不動產統計，目前約有5萬的外國人常駐金邊，除台灣人外，其餘大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等幾個國家，他們多是長期定居柬埔寨的工作者及投資者，這些經濟實力優渥的買家及租客，大多都選擇購買或承租公寓住宅，此類建物型態成為金邊當地迅速竄起的當紅產品。

除此之外，當地居民因生活水平及人均收入的提升，住屋需求也正在轉變。像台灣早年居住於透天厝，柬埔寨當地人現多居住在相似的排屋，但現在也正在接受公寓大樓的居住轉型，尤其金邊現公寓大樓僅約374棟，目前金邊租賃市場現況仍是需求量大於供給量。

據21世紀不動產統計，目前位於金邊市中心的公寓住宅大樓，房價年漲幅上看15%，正如20年前正在起步的台灣，經濟帶動房價起飛！21世紀表示，海外置產選擇產品類型很重要，這類外派於金邊市的外國人基於地域文化因素，很重視工作之餘的生活環境及居住品質，多會選擇符合他們居住習慣的產品，總面積約為20~30坪擁有良好設施及管理的公寓住宅最受歡迎

金邊置產停看聽 永久產權很重要

曹若琪透露，很多人擔心外國人在柬埔寨購屋程序是否複雜繁瑣，她表示其實完全不用擔心，柬埔寨早在2010年4月通過《外國人私有房產權法》，外國人購買當地房地產受到法律保障，政府允許外國人憑護照購買二樓或以上的集合式高樓住宅，外國人輕輕鬆鬆就可入手理想好宅。

曹若琪特別提醒，根據客戶購買房地產契種而定，柬埔寨房產分為永久產權及有年效的產權，也就是永久土地房產證及99年土地租約，永久土地房產證類似於台灣的權狀，是永久權且政府掛保證，而99年土地租約則是開發商給的權狀，不是國家發出的。此類權狀萬一開發商一屋多賣，亦是出現問題，屋主較無保障，且政府有權收回產證，因此購屋前一定要釐清此塊區域是屬於永久產權還是99年產權，這點非常重要。

此外，海外置產通常入場容易出場難，一條龍服務必不可少。入場時避免走入盲點區，除了要尋求專業的不動產品牌協助，更要有物管公司代管，省去遠距離無法控管房屋的煩惱，讓客戶只需輕鬆收租，每月查詢租金是否進帳即可。

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中天新聞　海外置產夯　「柬埔寨」成投資新亮點

柬埔寨經濟起飛在即 金邊建設潮 TVBS採訪報導

台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局?鑑此，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買？

永久產權勝過租賃權

首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權（free hold）、租借使用權（lease hold）兩大類。台灣99%以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙

其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7%~8%年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8%，但當地房貸利率高達10%，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4%~5%，當地房貸利率1%，外國人房貸利率約2.5%，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。

海外置產  不動產稅制要搞懂

第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項：

以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12%的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28%。

反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(102年買入，104年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20%。
   
不過，值得注意的是，北市103年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，103年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，今年5月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得

另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，5年內處分不動產，資本利得稅為利得之30%，5年以上降為15%，若賠錢無須繳納。馬來西亞5年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30%，5年以上降為5%。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5%~42%，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25%上下。中國大陸資本利得稅為利得的20%，自用5年以上且家庭唯一生活用房免徵。
   
邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5%~45%的累進稅率，改成單一稅率17%，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。

此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30%，實際課稅約租賃所得之10%~30%。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5%~40%課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0%，一萬英鎊以上，稅率為20%。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。

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中天新聞　海外置產夯　「柬埔寨」成投資新亮點

柬埔寨經濟起飛在即 金邊建設潮 TVBS採訪報導

海外置業注意了 希臘將成新第三世界?

賴賬竟成國家態度

對歐盟負債已達2400億歐元並等著再給錢救急的希臘，卻將以廢債、反緊縮為綱領的激進左翼聯監推上執政地位。當年只是靠了高盛幫忙做“賬”才得以加入歐元區的希臘，連年大舉借入低息的歐元在國內超發福利。然而紙包不住火，實在兜不住了才在2009年將已達兩位數的赤字公布於世，令歐盟的大佬們錯愕得下巴脫臼。這個世界除了美國只要開機印鈔就是財富外，誰的錢都是辛苦掙來的。沒想到借給希臘揮霍一空。 歐盟為希臘制訂了嚴格的緊縮計劃，為的是逐年縮小赤字以產生還債的能力。但是希臘人受不了。緊縮使得國民生產總值比危機前的最高點跌去了27%，就業不足，貧困上升。總共1100萬人口的希臘有230萬人生活在貧困線以下，超過300萬人一年工作時間不足兩個月。生育率也遭連累而下降。在歐盟的強制下希臘還不得不將最低收入標準從每月730歐元降至570歐元，而目前全社會的平均工資也只有每月665歐元。 希臘感覺自己跌入了受債權國操縱的債務牢籠。正是欠債成為了他們痛苦的根源，“還不了的債就不必再還”竟成全民共識。這樣一種國家態度是仁義的中國人想都不敢想的。 歐盟也有責任 歐元生不逢時。本來貨幣的統一應該是經濟一體化水到渠成的結果，但性急的人們卻把歐元當作了一體化的驅動因素。一些經濟弱國搭便車爭相加入。希臘就是這樣做的。事先沒想清楚，事后就吃苦頭。本來走出衰退最常用的手段是通脹，貨幣貶值。但用歐元取代本幣后，希臘央行成了歐盟央行的分支機構，不再有獨立制定貨幣政策的功能。緊縮成為了唯一選項，這就要壓縮公共開支（很多是社會福利），減薪、加稅、甚至裁員、漲價。這樣做老百姓過得很苦。卻提振不了經濟。 一個13萬平方公里面積、1100萬人口的經濟體，借入了將近兩萬億人民幣的資金卻沒有把經濟拉起來，中國人覺得匪夷所思，希臘人卻覺得冤枉，因為這些借款他們並未真正用上。除了極少部分用於公共開支和支付利息外，其余的只是用於借新還舊和債務重組等，錢只是在銀行之間轉來轉去，並沒有注入到經濟的增長點上，並未形成經濟增長的動力。 扼住了希臘經濟咽喉的債權人變成了一群事務所里西裝領帶皮鞋的會計師，只求把賬做平。他們迫於國內的政治壓力首先要維護自己的資金安全，對希臘的經濟困境並未真正挺身相救。所以新任總理齊普拉斯已向歐盟提出將債務核銷一半的要求，他發的這個球不會有人接，即使以退出歐元區相威脅也沒有用。德法已公開回應不要指望其他國家的納稅人會為希臘買單。當然“漫天要價、坐地還錢”也許是誰都會的伎倆，減息、延期大概是最終可能的選項。但這解決不了希臘的問題。 沒有盡頭的沉淪 並不是每個國家都能夠挺過危機，有的就此沉淪。按照西方學者自己的學說，希臘已經是一個失敗國家，債務危機正是這失敗的表現。失敗國家的經濟制度是榨取型的，希臘符合這一特征。國家力量並未用來創造公平的競爭機會和創新激勵，相反卻催生並袒護權貴。 希臘的主要產業均為利益集團把持，政府設制了很高的進入門檻，沒有門路的休想進入。這些行業寡頭擁有1000多種收費項目，靠強權設租，然后收租自肥。地下經濟猖獗，估計每年流失的稅收就有200億歐元。前些年爆出各界上層人士在瑞士擁有2000多個賬戶，轉移資金至少130億歐元，政府至今拖延不作調查。而一些犯罪團伙卻利用這一題材干起了敲詐勒索的勾當。各屆政府之所以不惜擴大赤字派發社會福利，應當有權貴們借以平息民憤自保的企圖。於是這個國家、這個民族喪失了奮斗進取的精神，被諷刺過著億萬富翁的生活，其實卻連百萬富翁都不是。如此窮下去是必然的。在我看來這是希臘債務危機根本的社會、政治原因。 歷史上的希臘曾經以燦爛的文化照亮人類文明的進程，如今卻成為了腐敗、懶惰、失信的典型。從政府到民眾至今缺乏反省的自覺。 春去也，君知否，新第三世界或在不遠。

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中天新聞　海外置產夯　「柬埔寨」成投資新亮點

柬埔寨經濟起飛在即 金邊建設潮 TVBS採訪報導

（中央社記者鄭景雯台北2日電）「東洋歌姬」安室奈美惠跨刀和Jolin蔡依林合作演繹「I’m Not Yours」，2人在MV中初嘗古裝扮相，化身絕美妖姬。

蔡依林全新專輯「呸」第七波主打「I’m Not Yours」邀請安室奈美惠跨國演繹，可說是亞洲樂壇中最驚為天人的震撼組合。

安室首次詮釋中文，讓Jolin超驚喜，兩人也在MV中初嘗古裝扮相，改編自古書的民間故事，化身絕美妖姬，安室以一身黑色風情飾演「客棧老闆娘」，及Jolin以一身紅色裝扮飾演客棧的「紅牌舞姬」，黑紅合體要讓花心男人嚐苦頭。

MV中Jolin一幕優雅在眉頭畫上唐朝味十足、代表狐尾圖騰「花鈿」時，笑說自己是在作點睛儀式，而這款霸氣的古妝更意外跟近期網路流行的「武媚娘妝」一樣，工作人員看到MV都笑稱Jolin為武則天。
「I’m Not Yours」是Jolin首次與國外作曲團隊合作所寫的曲，並由名作詞人黃偉文操刀，而安室不僅一口答應邀約，更開口演唱中文歌詞，讓Jolin感動地直說，「我真的是要下跪了」。

MV中客棧一景就選在台中霧峰的著名古蹟林家花園，而在古蹟取鏡也讓Jolin驚呼十分應景，尤其當客棧中身著經典中國古裝的煙花女子們一字排開時，更讓Jolin忍不住笑說像在選妃，第一次穿上古裝拍攝MV的安室也讓Jolin頻頻稱讚很有韻味。

「I’m Not Yours」將在3日中午12時於YouTube蔡依林官方頻道全球首播。1040202

<請大家踴躍支持，由於轉載分享，以下將標出處>

蔡依林 Jolin Tsai - I'm Not Yours Feat. 安室奈美惠 NAMIE AMURO (華納official 官方完整版MV)

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亞洲流行天后蔡依林跨年絕呸國際豪華版
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在心口不一的時代,用玩笑樂觀面對,用音樂戲謔世界,
人生不過就是一場PLAY!

華納音樂和凌時差公司攜手斥資六千萬
打造十支MV十首全主打的十全十美新專輯
2014笑傲華語歌壇超級震撼彈

● I’m Not Yours Feat. 安室奈美惠NAMIE AMURO
2014亞洲樂壇最驚為天人的震撼組合! 亞洲流行天后蔡依林和東洋歌姬安室奈美惠空前跨國攜手合唱曲「I’m Not Yours」! JOLIN首次與國外作曲團隊合作寫歌，也和傳聞已久要合作的安室奈美惠一同合唱，由­知名作詞人黃偉文為兩人合唱曲「I’m Not Yours」操刀，藉由JOLIN與安室的影響力一同宣告『做自己的女孩』的Girl Power!
這首是JOLIN親自創作的心頭肉，加上要與安室合作，求好心切的她除了要顧及音樂還­得兼顧與安室合作的畫面，製作過程中不斷與製作人Starr Chen反覆討論修改，堪稱磨功一流音樂總監，讓製作人Starr Chen每交出一次修改新版時都會搞笑地說：「我覺得超好聽喔!」希望音樂總監能拍板­過關。


●更多蔡依林消息:
華納線上音樂雜誌: http://www.warnermusic.com.tw/
華納音樂(國內部)Facebook: https://www.facebook.com/WarnerMusicT...
蔡依林官方臉書:https://www.facebook.com/hoo.jcai
蔡依林Google+: https://plus.google.com/u/0/
蔡依林官方Youtube頻道:https://www.youtube.com/user/jolintsai

STARRING:
JOLIN TSAI 蔡依林
NAMIE AMURO 安室奈美惠

DIRECTOR:MUH CHEN 陳奕仁
ASSISTANT DIRECTOR:SHOWY 林修毅
PRODUCER:OLAN HUANG 黃黑輪

PUBLISHED BY WARNER MUSIC TAIWAN LTD. 華納國際音樂股份有限公司

ALBUM MARKETING & CREATIVE DIRECTOR & COPYWRITER & IMAGE ART DIRECTOR:
JIMMY CHOU 周啟民

ARTIST MANAGEMENT:
ETERNAL MUSIC PRODUCTION CO., LTD. 凌時差音樂製作有限公司
ARTIST MANAGER:TOM WANG 王永良
ASSISTANT ARTIST MANAGER: RAIN HSU許嘉倩
MANAGER ASSISTANT: JUNG LIN林庭蓉
ARTIST ASSISTANT: BABAO TSAI蔡函沅

NAMIE TEAM:
A&R:DIMENSION POINT
MAKEUP: SATOMI KURIHARA (AIR NOTES)
COSTUME: AKIRA NODA (IRIS)

BGM & SFX:
溫子捷 WEN TZU CHIEH
陳玠融 STEVI CHEN

CHOREOGRAPHER:
DANIELLE FREDERICA POLANCO

STYLISTS & COSTUME:
JOLIN TEAM
HAIR STYLIST : JOHNNY HO (HC HAIR CULTURE)
MAKEUP STYLIST : LYNN CHIEN簡淑玲
STYLIST CONSULTANT: THOMAS CHAN
COSTUME: THOMAS CHAN/ HABO OFFICE哈柏事務所

PRODUCTION DEPT.
PRODUCTION HOUSE : GRASS JELLY STUDIO 仙草影像

ART DEPT.
GEE DESIGN STUDIO : 雞設士工作室

DESIGN & ANIMATION DEPT.
GRASS JELLY STUDIO 仙草影像 / MOON SHINE 夢想動畫

SPECIAL THANKS:
霧峰林家古蹟宮保第大花廳 . 林本堂股份有限公司
總經理林俊明 DEREK LIN / 營運長陳思齊 SIMON CHEN

這一鍋皇室秘藏鍋物廚藝總監趙偉鈞 BARRY CHAO / 鍾靜如 JHONG KATHY

SHIATZY CHEN 夏姿陳
MICHAEL CHANG 張家齊
VERSACE
CH WEDDING
VISION FACTORY

COPYRIGHT©ETERNAL MUSIC PRODUCTION CO., LTD. 凌時差音樂製作有限公司

今年進入交屋高峰期
〔記者徐義平／台北報導〕國內房市供需正逐步走向失衡狀態，代表需求面的買賣移轉棟數持續下探，但代表供給面的住宅建照、開工與使用執照等核發戶數卻持續攀升。尤其去年核發使用執照的住宅戶數逾九萬戶，創金融海嘯以來新高，今年將進入交屋高峰期；學者警告，前兩年推案量創高區域的房市恐面臨「多殺多」窘境。

根據統計，自二○一一年奢侈稅上路後，代表需求面的買賣移轉棟數急縮，去年更因房地合一稅改議題衝擊，全年僅低空飛過三十二萬棟，創十二年來新低。

反觀供給面，因容積獎勵限縮將自七月一日上路，掀起近兩年搶照潮，以二○一三到二○一四年的住宅類建照核發戶數來看，從過去約九萬餘戶明顯增加至十二到十三萬餘戶；再對照開工戶數，也從過去約七到八萬餘戶，前年、去年明顯增加到九．三二萬餘戶、十萬餘戶。這兩項數據統計的住宅將在二到三年後陸續興建完成，增加市場供給壓力。

另外，去年核發使用執照的住宅戶數逾九萬戶，是金融海嘯以來新高，預計今年將步入交屋高峰期，尤其前兩年推案創高的桃園地區，成為新成屋落成數量最多的區域。

近兩年房市出現搶建潮，麗寶建設副總何昭宏直言，容積獎勵即將限縮，當然是造成房市萬案齊發的主因。德明財經科技大學副教授花敬群則憂心指出，近三年住宅供給面一路往上攀高，未來房市恐面臨「多殺多」窘境，推估這波住宅供給至少要經過五年時間才能去化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，以使照核發來看，二○○九到二○一一年約七．一萬到七．五萬戶，而後逐年成長，去年更直接暴增到逾九萬戶，顯見住宅供給量持續攀高；住商不動產企劃研究室主任徐佳馨警告，在目前市況氛圍下，更應該居高思危，避免成為最後一隻老鼠。

   

紅遍東南亞的台灣仙草甜品連鎖店黑丸（Blackball）已在金邊毛澤東大道開設首間柬埔寨分店；來自馬來西亞的大蘋果甜甜圈（Big Apple Donuts）不久前在柬埔寨萬景崗開張；美國Domino Pizza's則預計在2015年1月投入營運，首間分店同樣設在柬埔寨萬景崗。

 

    柬埔寨市場人士預料，外國餐飲連鎖店湧入金邊開店的熱潮，還會持續發燒。

 

    “2014年是金邊餐飲業的‘轉折年’，而2015年投資熱將會達到‘最高潮’。”柬埔寨泊園咖啡屋（Park Cafe）總經理興成利說，“不只是外國連鎖店進軍金邊市場，柬埔寨市場現有的品牌也會大事擴充業務，開設更多分店。”

 

    這波“投資熱”是從2014年7月日本永旺超市（Aeon Mall）開業“燒起”的。永旺超市引進了許多時尚零售品牌，除了服裝、鞋子、家庭用品外，還招來了50家餐廳。

 

    2014年100家大型餐廳開業

 

    興成利估計，加上永旺超市內的餐廳，金邊市2014年新增的大型餐廳至少超過100家，成為有史以來數目增長最快的一年。

 

    他認為，這種現象對柬埔寨餐飲業的發展有利有弊，好處是國際連鎖店帶來了餐飲業相關技術和衛生管理系統，成為柬埔寨本地商家學習的對象；壞處是加劇了柬埔寨市場的競爭，許多本地“老字號”生意大受影響，一些柬埔寨商家已經開始縮小營業規模。

 

    “消費者喜歡嘗試新鮮事物，永旺超市開業後，確實從其他餐廳搶走了許多客人，大家的生意多少都受影響。”

 

    他指出，Park Cafe與房地產仲介行Vtrust聯合調查發現，目前金邊市大型餐廳每天的營業額介於1千至3千美元之間，而其他中小型餐廳的營業額就更少。

 

    柬埔寨本地“老字號”逐漸被淘汰

 

    “現在柬埔寨餐飲業的發展出現不平衡現象，就是因為加入的新餐廳很多，但關門的舊餐廳卻很少。”柬埔寨市場最終會自我調整，回歸平衡狀態。興成利估計，將會有上百家餐廳被淘汰，只有部份有實力的“老字號”繼續立足於金邊市場。

 

    他說，柬埔寨本地一家著名的咖啡連鎖店，已從原本的10家分店縮減至目前的2家。

 

    到了2016年和2017年，兩個大型購物中心——奧林匹亞城和百勝超市開業後，會吸引更多外來投資。

 

    “屆時，柬埔寨市場的競爭會比現在激烈3倍，弱者將逐漸被淘汰。”他稱，目前柬埔寨市場的競爭非常激烈，商家的經營管理不容許出現一絲差錯，但Park Cafe將努力尋求突破，不斷強化自身經營勢力。

 

    他說，Park Cafe是柬埔寨歷史最悠久的咖啡店之一，目前在金邊市擁有7家分店，他計劃在兩年內增設3家新分店，並在未來5年內將分店數目增至20家。

 

    哈佛大學來柬考察 低消費市民占六成

 

    柬埔寨餐飲業出現強勁的投資熱潮，也引起了外國的注意。美國哈佛大學商學院特別組織考察團，到金邊進行為期7天的實地考察，以瞭解柬埔寨市場。哈佛大學和Park Cafe合作，對柬埔寨餐飲業展開調查研究。調查針對金邊市民的消費能力，包括月收入和每天早餐的平均花費等。

 

    調查發現，金邊市區居民中，六成每月收入不超過300美元；13%介於601至1千美元之間；6%收入則是介於1千至2千美元之間。

 

    針對早餐花費的調查結果基本和收入狀況一致，即64%市民每天早餐花費介於1.25至2美元之間；20%介於2.25美元至3美元之間；8%介於3.25至4美元之間。

 

    換句話說，金邊市民的飲食消費和收入狀況一致，吃得起一頓4美元早餐的金邊人，基本上不會超過總人口的8%，約為12萬人（以150萬人口計算）。

 

    金邊究竟有多少家餐廳？專家也無法給出一個肯定的答案。柬埔寨旅遊部數據顯示，金邊市註冊餐廳約有900家，旅遊網站Tripadvisa則列出566家餐廳，而黃頁目錄則有多達1762家。

 

    12萬人吃4美元的早餐，每天早餐的總消費則為48萬美元，若以一家大型餐廳每天營業額須達到1500美元計算，金邊只能“吃得起”320家大型餐廳。

 

    但根據Park Cafe與Vtrust的調查發現，每年僅金邊市中心，增加的餐廳就有30至50家，若有大型購物中心開業，新餐廳數目將增加超過百家。

 

    然而，Vtrust公關亨希合認為，如果單從上述數據來看，柬埔寨餐飲業確實存在較高的風險。不過，配合柬埔寨經濟迅速發展的趨勢，就柬埔寨經濟增長率保持7%和人民收入逐年提高趨勢來看，目前餐飲業還是處於“安全狀態”。

 

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